No es infrecuente oír hablar de la dación en pago de inmuebles hipotecados cuando el deudor es incapaz de hacer frente a su deuda. La dación se reclama como una solución que salvará al deudor de seguir pagando un bien que ya no tiene. Sin embargo, esta operación está gravada con determinados tributos dependiendo de la naturaleza de las partes que intervengan.

La entrega de un inmueble para saldar una deuda está sujeta al impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o al IVA en función de que la realice un particular o un empresario y según se trate, en este último caso, de edificios de nueva construcción o no. El adjudicatario es acreedor del adjudicante por un crédito propio.

En el supuesto de que la dación en pago la realice un particular, la tributación que corresponda será el ITPAJD en su modalidad de TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas, aunque estaría exenta desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. También estará exenta del IRPF la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores.

Si el que efectúa la dación es el propio promotor, el tipo impositivo será el 8%, de la que será sujeto pasivo el adjudicatario. Si los inmuebles adjudicados son inmuebles en construcción, no acabados, la adjudicación estará sujeta al 18% en todo caso. Además será la entrega que se haga cuando estén acabados la que agote o consuma la primera entrega, no la que tiene lugar con ocasión de la adjudicación. Las segundas entregas estarían exentas de IVA y tributarían por TPO.

Las deudas del transmitente no minoran la base imponible de la operación. El IVA se aplica al valor real del inmueble que se acepta por la entidad financiera en pago de la deuda. Puede ocurrir, por tanto, que la base de liquidación del tributo sea muy superior a la deuda en pago de la cual se recibe el inmueble. Además de este impuesto, habrá que pagar cuota gradual de AJD al formalizar el otorgamiento en escritura pública.

En el caso de una empresa, la entrega de una edificación en pago de su deuda determinará un rendimiento de la actividad económica, siendo el importe obtenido por la transmisión el de la deuda cancelada. Dado que los bienes cedidos a terceros deben valorarse por su valor normal de mercado, se imputará en el impuesto de Sociedades un beneficio, si el valor de mercado del bien es superior al importe de la deuda, o una pérdida, si fuera al contrario.